住み替え買い替えなら

住み替え・買い替えの方法には、家を売却してから住み替え先を購入する「売り先行」、住み替え先を購入してから、家を売却する「買い先行」の2種類があります。

それぞれの流れは次のとおりです。

売り先行は、内覧の準備や価格交渉などに時間をかけられるため、よい条件で売却できる可能性が高いです。また、売却代金で住宅ローンを完済できれば、新たに住宅ローンを組みやすいので、資金計画が立てやすくなります。

一方で、家を売却してから住み替え先に引っ越すまでの期間は、仮住まいが必要になります。引っ越しや賃貸契約にかかる費用が発生するため注意が必要です。

そのため、売り先行は、今住んでいる家をできるだけ高く売却し、新居の購入資金に充てたい方におすすめの住み替え方法です。

住み替え・買い替えを買い先行で行う場合、次のメリットとデメリットがあります。

買い先行は、条件を満たした住み替え先が見つかったらすぐに行動できるため、買い逃しが起きにくくなります。また仮住まいが不要なため、引っ越しが一度で済み、賃貸契約などの費用も節約できます。

ただし、売却価格が想定したよりも低くて、住宅ローンが完済できない場合、差額を自己資金で補填する必要があります。そのため、ある程度の資金力がないといけません。

また、住宅ローンの残債がある状態で、住み替え先も住宅ローンを組んで購入する場合、審査に通りにくくなる場合があります。

そのため、売り先行は、購入資金に余裕があり、住み替え先にこだわりたい人におすすめの住み替え方法です。

住み替え・買い替えの際には、売り先行、買い先行に関わらず「資金計画」を立てることが大切です。

住み替え・買い替えは、「今住んでいる家の売却」「住み替え先の家の購入」という大きな金額が動く取引を2つ並行して行います。適切な資金計画を立てないと、住み替え先の購入費用が不足し、自己資金を使わなければならないか、物件の変更を検討する必要もでてきます。

また、住み替えには不動産の売買以外にも多くの費用がかかるため、住み替え後の資金が予想以上に目減りして生活が苦しくなるおそれもあるのです。

このようなリスクを回避するためにも、資金計画を立てておくことが大切です。

資金計画を立てるうえで把握しておきたい項目は次のとおりです。

• 住宅ローンの残債
• 家の売却価格
• 住み替え先の購入価格
• 住み替えにかかる諸費用
• 自己資金

住み替え・買い替えが初めてで、資金計画をどのように組み立てればいいかわからない人は、不動産会社に相談しましょう。

住んでいる家がいくらで売れるかわからない場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の売却価格は、築年数や間取り、立地などさまざまな条件を考慮して決まります。専門知識のない人が家の価値を正確に見積もるのは簡単ではありません。

売却価格が相場とかけ離れていると、いつまでも売れないおそれがあるため、専門家に見てもらったほうがスムーズです。

不動産査定には「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、不動産に関する書類だけで不動産の売却価格を調べる方法です。一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が自宅に訪問して、物件を実際に見てから売却価格を調べる方法です。実際の売却価格に近い金額が算出されるのは、訪問査定です。

なお、査定結果は、不動産会社によって内容が異なります。多くの不動産会社が査定を無料で行っているため、少しでも高く売るなら数社の不動産会社に査定を依頼して内容を比較しましょう。

住宅ローンの残債がある状態で住み替え・買い替えを行う場合は、住み替えローンの利用を検討しましょう。住み替えローンは、住宅ローンの残債と住み替え先を購入する資金を合わせて借り入れできるローン商品です。

住み替えローンは、家の売却価格が住宅ローンの残債よりも低いオーバーローンの状態でも、住み替え先の購入資金を借り入れできることが最大の特徴です。

住み替え・買い替えには、次の費用がかかります。

住宅の売却にかかる主な費用項目

• 不動産会社への仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税

住み替え先の購入にかかる費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 不動産取得税
• 火災保険料
• 印紙税
• 抵当権設定費用
• ローン手数料（保証料）

住み替え・買い替えが売り先行で行われた場合、仮住まいの費用が発生します。また、引っ越し費用も、買い先行では1回、売り先行では2回かかります。住み替え・買い替えにともない、多くの費用がかかるため、資金計画を立てておきましょう。

なお、仮に住み替え先が新築で、ハウスメーカーやデベロッパーから直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。